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Com queda dos juros, portabilidade de financiamento imobiliário cresce 102% em 2019

De janeiro a agosto, pedidos efetivados de troca de banco na modalidade movimentaram R$ 608,2 milhões. Saiba quando a portabilidade vale a pena e veja simulações de economia com renegociação de taxas.

Dados do Banco Central mostram que os pedidos de portabilidade efetivados em 2019 cresceram 102% em relação ao ano passado. De janeiro a agosto, foram 1.605 efetivações de financiamentos imobiliários, totalizando R$ 608,2 milhões, contra 794 nos 9 primeiros meses de 2018, que somaram R$ 335,8 milhões.

Em agosto (último dado disponível), o número de pedidos saltou para 1.761, ante 764 em julho.

Os números de portabilidade de financiamento imobiliário neste ano já superam também o total registrado em 2018, quando foi verificado um aumento de 453% nos pedidos em relação ao ano anterior.

Apesar do aumento do interesse pela troca de banco do financiamento, os números ainda são bem tímidos em relação ao potencial e em comparação aos pedidos de portabilidade feitos em outras modalidades de crédito.

Para efeitos de comparação, somente em agosto foram 26,4 mil unidades habitacionais financiadas no país com recursos das cadernetas de poupança, segundo dados da Abecip, atingindo um valor de R$ 6,71 bilhões em agosto. No acumulado no ano, o valor já chega a R$ 47,1 bilhões, envolvendo 180,5 mil unidades.

Segundo estudo divulgado no começo do ano pelo Banco Central, o crédito imobiliário representa apenas 0,1% do total de pedidos de pedidos de portabilidade no sistema bancário e 2,1% do valor total portado. Em relação às novas concessões de crédito imobiliário, a troca de banco nesse tipo de financiamento representou em 2018 menos de 1% do total.

“Em virtude do perfil da dívida (de longo prazo e alto valor), a portabilidade pode resultar em maior economia, seja com a transferência do crédito, seja com a renegociação com o credor original”, destaca o BC.

Analistas ouvidos pelo G1 avaliam que o momento nunca foi tão favorável para tentar reduzir a taxa do financiamento, sobretudo nos empréstimos de valores mais altos e com contratos assinados entre 2015 e 2017, quando os juros médios ficaram acima de 10%.

“Com a queda da Selic, o mercado e crédito está começando a andar e na linha de crédito imobiliário estamos finalmente vendo bancos entrando em um cenário de concorrência e começando a brigar por taxas”, afirma Rafael Sasso, cofundador da Taxa Melhor, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos.

Nas últimas semanas, os principais bancos do país anunciaram novas reduções nas taxas de juros para a compra da casa própria, para uma faixa a partir de 7,3% ao ano + TR.

Desde o ano passado, os juros cobrados pelos maiores bancos nas principais linhas de financiamento da casa própria têm se mantido bem próximos, diante de uma maior disputa entre as instituições financeiras e sinais de recuperação do mercado imobiliário.

Segundo dados do BC, os juros médios de mercado cobrados pelos bancos para financiamento imobiliário foram de 8,9% ao ano em agosto (último dado disponível), ante 9,5% ao ano no final do ano passado e 11% no final de 2017.

Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira. O valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor, também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.

Simulações de economia com portabilidade
Simulações feitas pela Melhor Taxa, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos, mostra que é possível obter com a portabilidade uma boa redução no valor da parcela. Ao conseguir baixar, por exemplo, a taxa de juros de 9,76% para 7,30% ao ano em uma dívida de R$ 300 mil, a economia total ao longo do contrato chegaria a quase R$ 100 mil. Veja abaixo os exemplos:

Exemplo 1: empréstimo de R$ 100 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano

Valor do imóvel: R$ 125 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 866,46
Economia na parcela: R$ 358,49
Economia total no contrato: R$ 47.709,48
Exemplo 2: empréstimo de R$ 300 mil, com taxa atual de 9,76% ao ano

Valor do imóvel: R$ 500 mil
Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 2.638,06
Economia na parcela: R$ 682,56
Economia total no contrato: R$ 98.900,77
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Valor do imóvel: R$ 625 mil
Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 4.147,82
Economia na parcela: R$ 1.698,94
Economia total no contrato: R$ 196.714,63
Exemplo 4: empréstimo de R$ 750 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano

Valor do imóvel: R$ 950 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 9.083,46
Valor da parcela atual: R$ 8.471,05
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 6.389,52
Economia na parcela: R$ 2.693,94
Economia total no contrato: R$ 364.804,77

Como avaliar se vale a pena

A transferência de um empréstimo de um banco para outra é um direito garantido e regulamentado pelo Banco Central.

“Quase sempre vale a pena a portabilidade. É importante analisar, porém, todos os custos envolvidos e verificar se haverá uma economia real. Além da taxa de juros, o custo efetivo da nova operação, custos com a manutenção da nova conta, e as tarifas cobradas pelo banco e pelo cartório de registro de imóveis”, explica a consultora Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

O desembolso com tarifas de avaliação de imóvel e gastos com cartório em uma portabilidade desse tipo costuma ficar ao redor de R$ 4 mil.

Bancos costumam fazer contraproposta para segurar cliente

Embora a portabilidade seja mais fácil de ser efetivada para as dívidas de valores mais altos e contratadas quando a Selic estava acima de 10%, esse mecanismo é também uma ótima oportunidade de tentar uma renegociação com o banco.

Os números do Banco Central indicam que as instituições financeiras costumam fazer contrapropostas para evitar que o cliente transfira o empréstimo para outro banco. Do total de pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos neste ano, apenas 27% foram efetivados.

“Existe sim uma politica de retenção do cliente, para que esse permaneça no banco e não faça a portabilidade”, afirma Akamine.

“O fato de buscar outras propostas força o banco a eventualmente dar uma proposta melhor para o cliente ficar”, avalia Sasso, da Melhor Taxa. Segundo ele, alguns bancos cobrem 95% dos pedidos, enquanto outros costumam cobrir apenas os pedidos de clientes dos segmentos mais altos de renda.

“Alguns bancos estão evitando fazer a portabilidade, outros colocam empecilhos no processo e outros estão incentivando, tentando fazer mais rápido que os processos de crédito imobiliário tradicionais”, afirma o executivo.

Como fazer a portabilidade

O primeiro passo é pedir para o banco que concedeu o empréstimo as informações atualizadas sobre o saldo devedor e condições contratadas. O prazo para o banco entregar as informações é de 1 dia útil. Daí é só levar para outro banco e dizer que deseja transferir sua dívida por juros mais baixos.

Ao encontrar uma condição mais favorável na concorrência e formalizar o pedido de portabilidade, a instituição financeira tem 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente. Mas caso você não goste da nova proposta, o banco é obrigado a aceitar o pedido de portabilidade. Vale lembrar também que o banco para o qual você quer migrar também não é obrigado a aceitar seu pedido.

“?A portabilidade de crédito depende da negociação de um novo empréstimo ou financiamento com outra instituição financeira. Assim, como ocorre em qualquer contrato de operação de crédito, deve haver interesse de ambas as partes na realização da operação. Dessa forma, as instituições financeiras não são obrigadas a realizar a portabilidade”, explica o Banco Central, que oferece uma sessão de perguntas e respostas em sua página na internet.

Fonte: G1

BC propõe ampliar possibilidades legais para brasileiros terem conta em dólares no país

Atualmente, permissão é para segmentos específicos, como agentes que operam com câmbio e emissores de cartões de crédito internacional. BC não informou prazo de aplicação da medida.

O Banco Central encaminhou nesta segunda-feira (7) ao Congresso Nacional uma proposta de projeto de lei para ampliar, gradualmente, as possibilidades legais de brasileiros manterem no país contas em dólares. A medida valerá tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.

A intenção de ampliar as possibilidades já havia sido anunciada anteriormente pelo presidente do BC, Roberto Campos Neto.

Atualmente, as contas em dólares estão disponíveis somente para segmentos específicos, como agentes autorizados a operar em câmbio, emissores de cartões de crédito de uso internacional, sociedades seguradoras e prestadores de serviços turísticos.

O modo como o BC aplicará as novas regras, se aprovadas no Congresso, ainda será definido por regulamentação do banco.

O projeto de lei começará a tramitar primeiro pela Câmara dos Deputados. O presidente da Casa, deputado Rodrigo Maia (DEM-RJ), defendeu a necessidade de se atualizar a lei cambial e disse que a análise do texto será ágil.

“É muito importante a modernização de uma lei muito antiga. Vamos dar celeridade a esse projeto”, afirmou Maia em podcast divulgado em uma rede social.

O diretor de Regulação do Banco Central, Otavio Damaso, lembrou que alguns segmentos, como petróleo, embaixadas de representação de outros países, já podem ter contas em dólar no Brasil e acrescentou que o projeto autoriza essa ampliação para outros segmentos “dentro de um processo de médio e longo prazos, natural dentro da conversibilidade do real, um dos objetivos do projeto”.

“Propõe algum tipo de avanço, mas não é uma prioridade. Mais para a frente, se for o caso, em algumas situações. No futuro, em algum momento, sob certas circunstâncias, pode ser permitido [para outros setores]. Replica basicamente o que está na legislação em vigor delegando ao BC prerrogativa de permitir que alguns segmentos, sob algumas características, possam ter conta em dólar”, declarou ele.

O diretor do BC explicou, porém, que não será permitido que as pessoas físicas, de forma generalizada, tenham conta em dólar no Brasil. Segundo Damaso, haverá autorização para categorias de pessoas físicas que podem trazer “eficiência” ao mercado como, por exemplo, diplomatas (que já têm essa autorização) e, no futuro, possivelmente exportadores.

Remessas para o exterior

Com a mudança das regras cambiais, ele disse também que a expectativa da instituição é de que o custo para o envio de remessas de dólares ao exterior, atualmente em cerca de 5% da operação, possa cair no futuro.

O Banco Central também informou que, com as alterações, será permitido que empresas façam empréstimos em dólar para suas subsidiárias no Brasil, ou para terceiros, desde que respeitadas as regras prudenciais de atuação.

Otavio Damaso afirmou que, uma vez aprovada pelo Congresso Nacional, a nova legislação será regulamentada gradualmente pela instituição e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e que, em sua totalidade, a implementação pode demorar até um ano.

“A gente acredita que esse projeto pode dar um dinamismo a vários segmentos econômicos. A receptividade de diversos agentes econômicos foi positiva, e um alívio dadas umas travas existem no âmbito da regulação prudencial. Acredito que seja um projeto que tenha apoio geral e que tem chances de andar rápido [no Legislativo]”, acrescentou ele.

Justificativa

Na exposição de motivos do projeto de lei, o BC informou que a proposta representa “passo importante na direção de aumentar a conversibilidade internacional da moeda nacional, ao simplificar tanto seu uso no exterior, quanto seu uso pelos agentes internacionais no Brasil”.

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A instituição disse ainda que uma moeda aceita internacionalmente “ajuda a reduzir os custos de captação”, o que facilita o financiamento público e privado e tende a aprofundar o processo de integração financeira e econômica com outros países.

O projeto, informou o BC, lhe confere possibilidade de “gradualmente e com segurança, expandir a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas serem titulares de contas em moeda estrangeira no Brasil, a exemplo do que já é permitido nas economias avançadas e nas principais economias emergentes”.

De acordo com a instituição, tais preceitos contribuem para que o real passe a integrar “efetivamente” os ativos dessas instituições, “expandindo o uso da moeda nacional em negociações no exterior, além de simplificar a participação de investidores internacionais em títulos públicos denominados em reais diretamente no exterior”.

Segundo o BC, o projeto também favorece o uso do real em negócios internacionais ao permitir o envio ao exterior de ordens de pagamento de terceiros a partir de contas em reais mantidas no Brasil e tituladas por bancos do exterior.

Novo marco legal

O Banco Central informa, ainda, que o projeto de lei tem por objetivo instituir um novo marco legal, “mais moderno, mais conciso e juridicamente seguro para o mercado de câmbio e de capitais estrangeiros no Brasil e brasileiros no exterior”.

De acordo com a instituição, o projeto de lei está estruturado em três pilares: consolidação, modernização e simplificação.

Em termos de “consolidação”, o BC informou que o projeto consolida em lei única mais de 40 dispositivos legais, editados desde 1920, que apresentam comandos dispersos e eventualmente obsoletos, que aumentam a insegurança jurídica do público e não contemplam as mudanças tecnológicas em curso e as necessidades atuais da economia brasileira.

Para modernizar e lei cambial, o BC diz que haverá uma compatibilização dos requerimentos legais às “exigências de uma economia inserida nas cadeias globais de produção, facilitando o desenvolvimento do comércio exterior e do fluxo de recursos e investimentos”.

Explicou que o projeto permite a adoção de novos modelos de negócios e a eliminação de exigências criadas há mais de 50 anos “em contextos econômicos superados e configuração das relações econômicas mundiais totalmente diferentes das atuais”.

No pilar de “simplificação”, a instituição informou que a proposta permite adotar requerimentos proporcionais aos valores dos negócios e aos riscos envolvidos e, também, “racionalizar” as exigências para os investimentos estrangeiros no Brasil, bem como para os investimentos brasileiros no exterior.

Combate à lavagem de dinheiro

De acordo com o BC, ao mesmo tempo em que avança numa maior racionalidade para as operações de câmbio, o projeto, “de maneira alinhada aos imperativos de prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo”, estabelece expressamente a necessidade de avaliação do cliente e dos riscos da operação, pelas instituições autorizadas a operar no mercado de câmbio.

“No que se refere particularmente à possibilidade de acesso às informações relacionadas ao desempenho das atividades do Banco Central do Brasil, o anteprojeto tornará possível obtê-las de forma mais flexível, seletiva e eficiente aos propósitos dos trabalhos de monitoramento do mercado, de supervisão das práticas de combate à lavagem de dinheiro e de compilação das estatísticas macroeconômicas oficiais a cargo do Banco Central do Brasil”, informou.

Medida provisória publicada em agosto pelo governo que transferiu o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) – órgão que combate o crime organizado e a lavagem de dinheiro – do Ministério da Economia para o Banco Central (BC) e mudou o nome do organismo para Unidade de Inteligência Financeira.

O texto também revogou a obrigação de que o conselho de combate à lavagem de dinheiro seja composto só por servidores públicos.

Fonte: G1